【调控】开发商融资套现赌调控成“空调”

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    开发商融资套现赌调控成“空调”

在号称史上最严厉房地产调控政策的“国十条”出台后，开发商始终惴惴不安地怀疑自身资金链会断裂，却始终不肯降价销售，另一方面，开发商采取各种手段，通过各种方式“以地融资”，豪赌“调控”重蹈2008年至2009年间成“空调”的覆辙。

一段时间之后，相当一部分开发商通过前期的“融资套现”方式，度过了资金链“紧张期”，对房价的重拾升势表示了强烈的信心。

土地“融资套现”成功“避险”

资金链紧张的开发商，通过将拿到手的土地进行重新规划，将几百亩的楼盘划分为一期到n期，每期开发三到四栋楼，每栋楼交给不同的包工头具体实施。

熟悉开发商项目运作模式的财务专业人士沈萍表示：以100万平方米的大型楼盘来计算，如果预计房价是每平方米8000元，拿地和建安成本为每平方米3000元，按照银行项目准备金为33%来计算，那么项目的总开发商就要准备将近九亿元的资金注入。但根据楼盘分期开发的具体操作办法，100万平方米的楼盘完全可以分为五至六期来开发，真正需要准备的资金为两亿元左右。如果再分配到具体每一栋楼，则所需要准备的资金更少。加上通过“金字塔”的方式进行投融资，需要准备的资金更是谁都不敢想。

沈萍说：“100万平方米的大型楼盘，只要关系到位，不到3000万元就能运作成功，局外人谁能想象得到？”

4、5月间“国十条”出台后没多久，开发商确实普遍蔓延着一种悲观情绪，他们认为，如果按照这些办法实施下去，不用半年时间，房地产就一定会降价，“巨额利润”肯定会化为乌有。

然而，多位开发商表示：“7月份开始，就有不少资金通过各种渠道找到我们，愿意将资金注入我们的项目，前提只有一个：以用地指标和土地使用权证为核心，参股其中。”

常年在珠三角从事房地产业务的经理人范波说：“7至9月间，经过我手上，通过各种方式注入具体项目的资金不下200亿元人民币，项目遍及云南、广西、湖南、江西的楼盘，其中不少都是以美元、欧元的方式注入的。这极大地缓解了相当一部分开发商的资金压力。”

“金九银十”“豪赌”调控成“空调”

一些迟迟不愿降价销售的开发商仍在“豪赌”，用他们的话来说一定要在“金九银十”狠狠地赌一把：“赌中央政府的措施”、“赌地方政府的举措”、“赌消费者的心态”。

范波认为“中央政府的手段举措强硬，但后续的配套措施却仍未见出台，如房产税、遗产税……这表明一些部委办局对调控的方向和办法还存在着争议，只要能够熬过去，开发商就可以利用手中的资金运作能力，向政府叫板。”

专家表示，由于分税制的存在，房地产开发的各种税收，成为地方政府增加财政收入、提高g d p，博取个人政绩不可或缺的环节。因此，只要现行的分税制不改革，地方政府“以地牟利”的心态就不会彻底改变，只有当地方政府的积极性放到发展实业、提高劳动生产率、鼓励企业提高产品附加值的方向上去，房地产的资金链才有可能发生根本性的转变。

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