【调控】调控后，为什么全国的房子越卖越多了？

    调控后，为什么全国的房子越卖越多了？

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今天统计局公布数据，今年1-10月，商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%。

按照这个增速，今年商品房全年销售额超过2018年的15万亿不成问题。

而销售面积，今年跟去年比，稍微降了点，1-10月共13.3亿平米，但这个月也转正了，全年估计跟去年比也差不多了多少。

但销售额比去年多，也就意味着价格涨了。

去年1到10月，统计局公布的全部成交，可以计算出均价是8535元/平米。

今年1到10月的全部成交均价是9186元/平米，超过7%的涨幅，跑赢了gdp，如果算上杠杆，收益就更可观了。所以今天我们业内朋友都在讨论这个话题，投什么都不如投房子，这句话真不是假话，但说出来，可能很多不爱买房的人就会破口大骂。

我也陷入了沉思，为什么这三年，房地产一直在调控，销售额却能不断创新高呢？

一二线城市我知道销售最好的是2016年，后面这三年来的行情大部分城市确实都是下滑了，就连杭州行情这么好的城市，2016年新房卖了19万多套，今年1-9月也只卖了9万多套，全年也是大幅萎缩。

中国有600多个城市，一二线调控了，那是三四五线小城市做出的贡献吗？

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我们看下这个图：

京津冀：

2016年牛市，2017、2018年下滑明显，2019年又大幅反弹到了2016年的高位，达到百分之三四十的增速。

长三角：

2016年高峰之后，最近三年都在相对的低位增长，但也是0-20%之间。

珠三角：

和长三角的走势几乎一模一样，但增速和销售规模远比长三角要少，毕竟长三角的城市要多很多，今年一季度珠三角短期有点负增长。

中部（湖南、湖北、江西）：

最近四年是2016年牛市，2017年增速大幅下跌到平均20%左右，2018年增速小幅反弹到30%，2019增速又大幅下跌到10%的水平，也就是说，熊一年，牛一年，但是，这指的只是增速的牛熊，总的销售额依然是增长的，也就是说赚多赚少的问题。

成渝：

增速最高的是2017年一季度，这三年来的增速是逐年下台阶，但也一直是正增长，保持在10%以上。

西北（陕西、甘肃、宁夏）：

行情最好的时候在2017年，这两年也下降到了10-20%之间。

东北三省：

跟成渝走势差不多，但行情不如成渝，今年已经下降到了个位数增长。

基本上盘点完中国的各个区域板块，发现很少有负增长的，京津冀在2018年下滑明显，其他大部分都是增长，只是增多增少的差别而已，但这是指的区域之间，因为每个区域里面基本上都有城市轮动。

其实销售之所以连年增长，也不是说这几年调控的一二线城市没有多少贡献了，而光是靠三四五线的贡献，只是是不同区域板块出现了轮动。

大家都知道，2015、2016年，主要是一二线城市涨，沿海城市涨，而2017年、2018年，主要是中西部和三四线城市涨，这就形成了完美的衔接。

而2019年，有的一二线城市，因为经过两年调整，行情又有所复苏，成交量也在反弹，比如北京、上海、南京、合肥、郑州、成都、珠海等。

而有的三四五线城市又开始陷入调整期，比如保定、舟山、汕头、临沂等。

看上图列出的代表城市，2019年上半年，商品房销售额同比下滑的城市还真的是屈指可数，大部分同比都是上涨的，因为都是经过了两年调整了。

也就是说，一二线和三四五线城市之间形成了周期错位，中国六百多个城市，有的城市行情好时，总有的城市行情不好，而有城市行情不好时，又有城市复苏了。

这可能也是虽然中国楼市连续在调控，但总的销售额却依然能够连年创新高的秘诀吧。

当然这也是我们国家愿意看到的结果，既控制住了房价，又取得了好的销售成绩。

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因为房地产在经济中的地位依然是举足轻重！不管我们愿不愿意承认这个事实。

从10月份的经济数据可以窥见，1-10月份固定资产投资是51万亿，同比增速5.2%，其中基建投资4.2%、工业投资3.5%、制造业投资2.6%，增速都很低，而房地产投资1-10月就是10.96万亿，增长10.3%，是固投的一倍，可以看出固投中，房地产投资的拉动作用了吧。

所以房地产这个夜壶不管你多么恨他，但你就是没办法抛弃他。

而且现在房地产调控的周期变的很短了，一年之内可能发出放松信号也可能收紧，今年4月还在鼓励买房，4月15就变脸，10月份又有城市开始放松调控，去年也是，7月还在谈调控，12月菏泽就放松限售，接着年后出现小阳春。

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很多人有疑问的是，我们买房压力很大，调控一会紧一会又松了，全国销售额不断创新高，韭菜怎么就割不尽呢？

这个问题我以前也有疑惑。

但可能我们能听到的主流发声主要是来自一二线城市，毕竟房价高，压力大，也没有去小城市调研过，所以并不了解全局，但中国这么大，小城市又多。

实际上从销售额和销售面积占比来看，对全国的贡献来说，一二线城市销售额和销售面积占比大概只有三成左右，三四线占比达到了七成，向来都是主力军。

华创证券去中西部城市做调研发现，小城市的公积金提取额度高，而房子的套均总价又低，基本上平均只有55-65万/套。

比如周口、牡丹江、吉林、商丘的100平米单套房价分别约为 63 万元/套、55 万元/套、65 万元/套、57 万元/套，而上述城市家庭最高公积金贷款额度分别为 70 万元、60 万元、60 万元、50 万元，基本上首付20%，剩余完全可以覆盖房子总价。

从具体调研的项目来看，例如牡丹江的月星环球城项目，其主力购房年龄层在 38-50 岁，公积金全额贷款客户占比 30%。假日山水项目，其客户主要源于医院和事业单位，公积金全额贷款客户占比超 30%。驻马店欧洲城占比 35%，工业区客户占比 5%，40 岁左右客户占比最大，并且大部分客户已有住房，并且很多中年客户都是首次使用公积金购房。

从这里也可以看出，我们一二线的韭菜割完了后，实际上很多三四线小城市里边，还有很多小小的购买力在作出巨大贡献，是我们平常没有关注到的。

而且他们观测的 158 个中西部（含东北）三四线城市中，有近 80%处于常住人口增长状态，而中部四省（江西、湖北、湖南、河南）县城平均城镇化率仅为 40-46%，所以县城还是有发展空间的，只是说会有房地产涨跌小周期。

比如棚改扶持的这几年，销售猛增，而退潮后的几年可能下降，但低迷几年后可能又复苏了，但一二线和三四线涨跌周期错开了，而且政策调控的步调也不一样，所以对于全国市场来说，总的销售额一直在增长，而且未来可能还会继续增长。

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