【调控】调控后，为什么全国的房子越卖越多了？

    调控后，为什么全国的房子越卖越多了？

1今天统计局公布数据，今年1-10月，商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

其中，住宅销售额增长10.8%。

而销售面积，今年跟去年比，稍微降了点，1-10月共13.3亿平米，但这个月也转正了，全年估计跟去年比也差不多了多少。

去年1到10月，统计局公布的全部成交，可以计算出均价是8535元/平米。

今年1到10月的全部成交均价是9186元/平米，超过7%的涨幅，跑赢了gdp，如果算上杠杆，收益就更可观了。

一二线城市我知道销售最好的是2016年，后面这三年来的行情大部分城市确实都是下滑了，就连杭州行情这么好的城市，2016年新房卖了19万多套，今年1-9月也只卖了9万多套，全年也是大幅萎缩。

2我们看下这个图：京津冀：2016年牛市，2017、2018年下滑明显，2019年又大幅反弹到了2016年的高位，达到百分之三四十的增速。

中部（湖南、湖北、江西）：最近四年是2016年牛市，2017年增速大幅下跌到平均20%左右，2018年增速小幅反弹到30%，2019增速又大幅下跌到10%的水平，也就是说，熊一年，牛一年，但是，这指的只是增速的牛熊，总的销售额依然是增长的，也就是说赚多赚少的问题。

基本上盘点完中国的各个区域板块，发现很少有负增长的，京津冀在2018年下滑明显，其他大部分都是增长，只是增多增少的差别而已，但这是指的区域之间，因为每个区域里面基本上都有城市轮动。

大家都知道，2015、2016年，主要是一二线城市涨，沿海城市涨，而2017年、2018年，主要是中西部和三四线城市涨，这就形成了完美的衔接。

而2019年，有的一二线城市，因为经过两年调整，行情又有所复苏，成交量也在反弹，比如北京、上海、南京、合肥、郑州、成都、珠海等。

从10月份的经济数据可以窥见，1-10月份固定资产投资是51万亿，同比增速5.2%，其中基建投资4.2%、工业投资3.5%、制造业投资2.6%，增速都很低，而房地产投资1-10月就是10.96万亿，增长10.3%，是固投的一倍，可以看出固投中，房地产投资的拉动作用了吧。

而且现在房地产调控的周期变的很短了，一年之内可能发出放松信号也可能收紧，今年4月还在鼓励买房，4月15就变脸，10月份又有城市开始放松调控，去年也是，7月还在谈调控，12月菏泽就放松限售，接着年后出现小阳春。

比如周口、牡丹江、吉林、商丘的100平米单套房价分别约为63万元/套、55万元/套、65万元/套、57万元/套，而上述城市家庭最高公积金贷款额度分别为70万元、60万元、60万元、50万元，基本上首付20%，剩余完全可以覆盖房子总价。

而且他们观测的158个中西部（含东北）三四线城市中，有近80%处于常住人口增长状态，而中部四省（江西、湖北、湖南、河南）县城平均城镇化率仅为40-46%，所以县城还是有发展空间的，只是说会有房地产涨跌小周期。

比如棚改扶持的这几年，销售猛增，而退潮后的几年可能下降，但低迷几年后可能又复苏了，但一二线和三四线涨跌周期错开了，而且政策调控的步调也不一样，所以对于全国市场来说，总的销售额一直在增长，而且未来可能还会继续增长。

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